海外房地產投資三大優勢

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撰文Text | Richard 圖片提供Photo | Herzog & de Meuron、大師房屋

錢,向來不是單純靠節省存出來的,還必須懂得把錢花在正確的地方,才能賺回更多,即是一種「錢生錢」的概念。而投資的資產想要能做到保值、增值以及創造現金流,那麼房地產正是不二的首選標的,尤其是金字塔頂端的富豪們來說,房地產還具備收藏價值。

不過台灣目前正面臨著房地產市場萎縮、房價走跌、成交量下滑和政策不明等多種不利狀況,如此一來勢必得走出台灣,把自己的眼界望向海外,賺取更大的獲利。

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選擇性多 分散投資風險
海外投資百百種,包括基金、保險、儲蓄型商品等不斷增加中,每個人選擇的種類當然都不一樣,而根據調查有超過5成的民眾最熱衷於房地產項目,可見有土斯有財的觀念根深蒂固,這也似乎已成為台灣股市和房市以外,分配自己資產的另一種新途徑。

即使每年的房產趨勢有所不同,最佳投資地點也隨著不斷變化,但是越來越多人開始於海外尋求良好的居住環境購置房地產,有政治穩定,經濟起飛的國家,可享受隨著發展而成長的市場,也可以選已開發國家,能投資移民,又享有優異的社會福利,及高水準的生活,依據用途又可分為投資、教育、養老、度假和移民。

London Bridge, tourists and red double decker buses fill the street near Big Ben and Palace of Westminster.

住房永遠有需求,投資海外房地產最好將時間設定為長期,通常可以跟著市場大方向走,相比於單一的國內房市來說,等於幾乎全球的市場都可以選擇,不必把雞蛋全放在同一個籃子裡,即使自己國家經濟環境有所轉變,資產也較不易大幅貶值,已有部分資金暫時將流向海外的東南亞、日本及歐、美、加、澳、紐等市場,最好是已開發國家、不同的經濟體,方能達到分散風險的目的。

像是受到脫歐影響的英國,英鎊大幅貶值的情況下,成為海外投資者大舉逢低買入的絕佳時機點,加上英國房市透明度世界第一、法律制度完善,自2016年以來成為許多亞洲華人海外避險的最佳選擇。尤其是首都倫敦,是歐洲最大城市、歐洲經濟金融貿易中心,房產升值和租金回報皆極其可觀,即使會因為短期的局勢導致房地產市場產生波動,不過若是長期持有將是致富人士不容錯過的理想置產地。

Group of old people walking outdoor

2016年澳大利亞房地產市場調整政策、銀行收緊房貸,並針對外國買家收緊政策,導致全澳房產增幅放緩,不過像是布里斯本、雪梨和墨爾本等這些大城市在人口紅利和基礎建設投資增加的加持下,仍將總體趨穩,甚至依然有上漲空間,多年以來一直就是國際投資資本的避風港,甚至是大陸富豪們在心目中排名前三的海外避險目的地。

The statue of Liberty and Manhattan, New York City, USA

投資報酬率高

購買房屋來出租,當個包租公或包租婆,每個月賺取租金,有著穩定收入,或許是一般人最嚮往的事。根據房仲業者統計,台灣租屋人口約占總人數的1成,不過在社會長年處於低薪情況下,租金不是緩漲就是過低,目前平均約1.5%~2%的租金報酬率,租金15年以來波動幅度不到5%,對比房價收益率之低堪稱是全球之最,國內資金自然改轉進海外房地產。

San Francisco Panorama with Bay bridge

交易資訊透明、價格公開、租屋市場健全和經濟成長穩健等都是不少人會選擇投資先進國家房地產的原因,甚至連房價也不一定比台灣貴,但國民人均所得卻較高,租金自然可以制定較高或有調漲空間,搭配低房價下,投資報酬率自然勝過台灣一大截。拿美國來說,即使在2006年開始受到次級房貸危機影響,造成美國房市一片慘淡,不過近年來房地產市場復甦,又已回復到距離當初高峰不遠,加上美金對台幣仍有升值的空間,有機會在租金、匯差與房價增值的獲利上一把抓。

San Francisco County, Cable Car, California Street, Overhead Cable Car

美國房地產向來很受國人青睞,若是長期投資,超過10年以上幾乎是一定會有利潤的。從目前
最被看好的加州而言,據長期的統計中,美國加州房產若是上漲約有10%至15%的空間,即使下跌最多也只是微幅,不至於大起大落,其中又已舊金山被稱為是最值得投資的城市。

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憑藉自己獨特地理位置、大量人口移入及經濟環境,其房產市場均值已遠高於全美大多數城市,尤其近3年以來,區域內不論是舊金山還是洛杉磯,租金走勢都是一路向上,舊金山的月租價格遠遠比洛杉磯高出5%,至於平均年化報酬率為10.85%,皆勝過洛杉磯。

其餘還包括有澳洲的布里斯本,隨著城市人口成長與源源不絕的國外開發商相繼投入,加上房屋空置率甚至不到3%、租賃市場相當活絡,且租金回報高於雪梨與墨爾本,房價又遠低於其他澳洲主要城市,目前租金投報率可接近5%,後勢仍看漲。

Aerial panoramic view over Passeig de Colom or Columbus avenue, La Barceloneta and Port Vell marina from Christopher Columbus monument in Barcelona, Catalonia, Spain

方便移民又能節稅

海外不動產近兩年在台灣成為最火熱的話題,大大小小或各個國家的投資與銷售說明會隨處可見,無非是大部分民眾急於為資金找出口。當每個人都聚焦於投資報酬率這類細節問題時,卻忽略了買房也是可以節稅的,尤其是每年一度讓人心煩的報稅季節,這時就更能體會購買海外房產的好處。

Top view on Duomo square with people walking in the center of Milan

例如2010年政府就有增列海外所得扣除額,可扣除670萬元稅額,只要有海外所得可與一般稅額擇高申報,有海外所得列舉項目的綜所稅最高稅率僅為20%,對於高所得人士40%至45%稅率,明顯有節稅效果。另外同一申報戶全年海外所得達新台幣100萬元以上者,應將海外所得全部納入基本所得額計算課稅,若未達100萬元者,可免予記錄;以及海外所得若已在海外當地有繳納所得稅,所繳交的稅額,也可在規定限額內抵減基本稅額。

Large group of people crowding Rome's downtown streets in a sunny day. On a warm day the historic downtown of Rome, Italy, is flooded by people and tourists enjoying monuments and famous places. Horizontal composition.

還有一部分的民眾投資海外房地產,並不求獲得的報酬多寡,反而是期待能夠得到一個海外的身份。隨著傳統主流移民國家的門檻越來越高,目前,真正施行購房移民政策的國家有葡萄牙、西班牙、義大利和希臘等這些耳熟能詳的國家現已成為了市場新寵。

其中,葡萄牙的購房移民項目即「黃金居留許可簽證」(Gold Visa),又被稱為是性價比極高的投資項目,只需50萬歐元購房,投資維持5年以上即可申請永居,甚至全家三代人都能一同前來。再加上無年齡、外語、資產要求,居住要求也僅需第一年住7天,之後每兩年共居住14天即可,受到越來越多人追捧,2016全年共有來自43個不同國家的投資者購買葡萄牙房地產。

Immigration law book with judges gavel. Refugee citizenship law concept

其次最為推崇的是擁有不遜於其他歐洲國家的美麗風景,享受著頂級教育、完善的社會保障和福利制度的西班牙,房產、商鋪租金回報率可觀又無全球徵稅,以及著名的飲食文化和在體育、音樂、設計等方面的出色表現,令其嚮往程度與葡萄牙9.享受著頂級教育、完善的社會保障和福利制度的西班牙。 不分軒輊。

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