海外房地產 投資停看聽

British union jack flag and Big Ben Clock Tower and Parliament house at city of Westminster in the background - UK votes to leave the EU, Brexit concept

撰文Text | Richard 圖片提供Photo | JLL

近年來台灣房市積弱不振下,不少民眾選擇把資金移往海外,尋找高獲利的地區和物件,從以往周邊的鄰近國家,到現今的英國和澳洲等房地產,可見選擇性越來越多,但一般人往往很難確切了解當地市場的真實狀況,交易糾紛也層出不窮。

其實,無論任何投資都有一定風險,安全交易當然是首要條件,唯有從流程、匯率、稅費、當地的政策、風土人情與售後服務管理上等都必須全盤考量,方能安心享受收益。

泰國考察行 Day1_7590

慎選優質品牌形象公司
投資海外不動產已成趨勢,也是目前台灣很普遍的理財方式,面對各種產品,堪稱關鍵中的關鍵就是要慎選知名品牌再進場,避免當投資孤兒,這裡的品牌,指的是包括開發商和代銷業者缺一不可,最好先上公平會的網站查詢代銷業者和建商是否有不良紀錄,作為初步審核標準。
要評估代銷業者是否值得信賴,就必須從是否有在銷售項目當地設立實體公司、聘請當地服務人員、拿出過去實際績效成績以及確認價格是否與在當地銷售的一致。

目前國內知名的海外不動產投資仲介業者有第一太平戴維斯、仲量聯行、台灣蘇富比國際房地產、ERA、大師房屋、信義房屋、藍海房屋、璽朵國際等,不僅有預售屋可投資,亦有中古屋可購買,都已累積相當豐厚紮實的經驗。

開發商也是重要衡量因素,在買房前,一定要事先打聽背景,規模越大代表著資本雄厚、金流越多,不容易有爛尾樓情形產生。接下來可以請對方出示合法公司登記以及建築執照,取得銷售執照也很重要,意謂必須先繳交總銷的5%稅金,成交後也須注意匯款的購屋金是否為直接進入建商戶頭,保留所有來往的金流明細,並且隨時關切目前施工狀況,以維護自身權益。

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當地法令與政局穩定度
海外不動產資訊不如國內流通,如果真的有心要出手投資,第一步就是要打聽該國的政經情勢是否穩定。其實無論任何一個國家,房地產對政治與法令變動皆十分敏感,第一時間都會直接反映在房價或租金上,造成大幅度波動,因此投資前後都要隨時掌握當地政府和法規變動的脈絡,有時甚至要從多個角度思考。

相較於越南、印尼等都發生過相當嚴重的政爭,甚至排華意識,泰國雖然有王位繼承人、政局動盪等議題,但泰國政局很快就穩定下來,股匯市也都在短暫動盪後回穩,旅遊業以及伴隨而來的基礎建設升級,不斷吸引外資進駐,都為房地產經濟發展營造了大好環境。泰國UOB大華銀行預測,泰國2017年GDP增長率約3.3%,增長幅度高於2016年的3.2%,有不少潛在用戶想在近期配置泰國的資產。

Petronas Twin Towers at night, Kuala Lumpur, Malaysia, Southeast Asia, Asia

了解不動產稅制

在台灣進行房屋買賣交易,從簽約到完成交屋,需繳納如印花稅、契稅與土地增值稅,最後賣方再根據所適用的稅制申報財產交易所得稅或房地合一稅,事後還有房產持有稅等。跨海買賣房當然也有相關稅務, 通常仲介講出的投資報酬率,通常是未把稅率項目扣除,房產替你賺取收入時,也需要繳交相應的稅。

Text Tax rates on up trend arrow, with financial data visible on the background.

各國稅制與計算方式雖不一樣,不過一般來說有持有稅、交易得稅及租賃所得稅等三大項,熱門國家的稅收體系又會更加完善。日本購入時要先交一筆稅金,約占成交價的2∼3%,加上仲介服務手續費,每年的固定資產稅、都市計畫稅大概是房價的千分之2~3,購屋後5年內出售需繳交30%讓渡所得稅,出租還需20%的租金所得稅;美國有租金收入的非美國居民,要向州和聯邦兩個級別分別納稅,房產稅的計算方法就是政府對房屋的評估值乘以該地區的稅率,比台灣高出許多,不過持有房屋年限越長,每年支出費用會逐步降低。

近來由於東協的崛起,也成為投資人熱門首選,在馬來西亞購房要繳納印花稅、門牌稅、地契稅和律師費等稅費,另外還訂有產業營利稅,賣出5年內房子需課徵獲利的30%,6年以上房屋仍需獲利的5%。整體觀之,無論任何國家,事先都必須考慮到稅種。

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匯率波動風險

別以為海外房地產收益率優於台灣,就一股腦地投入全部資產。永慶房產集團曾發佈2017年第一季房產趨勢前瞻報告問卷調查,結果大部分受訪者認為,自己不適合投資海外房地產的主要原因,就以「匯率變動大, 風險高」占比最高。

匯率向來在評估上相當難以預測,甚至遠大於房地產趨勢分析。國內一般對海外的房地產大多採取直接投資,即購買時錢匯出以當地貨幣進行交易,即使賣出後也需在事後兌換成台幣,一來一回之下,即便在交易透明度高的國家,房地產因操作得當而有獲利,最終整體報酬或許仍會是虧損的情形。

Norcross, GA, USA - October 10, 2015: Presidential candidate and Republican party nominee Donald Trump giving a speech at a rally in Georgia

當然,想投資海外房地產就必定免不了匯率波動的風險,尤其在美國總統川普上任後,全球匯市行情更加混亂。台灣長期以來的經濟基本面向都與美國習習相關,使得美元對台幣的匯率,長年維持在一定區間內波動,投資美國物業較不會有「賺了房價,賠了匯價」的情況產生;近期又適逢台幣較為強勢的時間點,大舉買進美元,還可以省下一筆不小的海外房地產工程分期款,其實相當適合穩健的投資人。

至於台灣較熟悉的日本市場,因為新台幣對日元升值幅度比亞洲其他國家來的小,如果有多國海外帳戶,這時就可以選擇用有優勢的貨幣購買,例如美金、日幣越是下貶,1美元所兌換的匯差就越大。最安全的作法,就是以中長期持有為主,才能避免掉匯率的風險。

Stack of coins, paper house and growth sprout plant with hand watering as business finance or grow investment concept.

土地使用年限

當國內投資者把目光移到海外房地產,往往會深陷那些美好的投資報酬數字,忽略了台灣購屋為土地私有制的優勢,房屋和土地都有權狀。其實,世界各國土地、房屋產權制度各有特色,如大陸、新加坡、香港等,都僅能有所有權、地上權,時間一到須還給政府,使用年限是從國家出讓時間起算,如果房屋已擱置一段時間,享有的年限會比原本還要短。或是實行土地私有制,不過卻限制外國人士不得擁有土地所有權,以上這些法規都必須在事前有所瞭解。

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深受國人歡迎的日本房地產,因購物門檻低,加上不少台灣投資人因為日幣貶值的關係也紛紛進場搶當日本房東,日本購屋有分「地上權」和「所有權」,所有權意指屋主擁有土地和建物的持分,但地上權部分屋主只擁有建物的持分,外籍人士須遵守的規定及享有權利和日本國民相同。在美國購置房地產,幾乎沒有任何限制,不僅擁有房屋而且擁有土地的所有權,還可以作為遺產由後代子孫繼承,或是捐贈與出售。

馬來西亞的土地制度就更加有吸引力,法律上都明確規定,在購買房屋時,業主將同時擁有土地的所有權,若是政府單位需要拿回房屋另作其他用途,都需要從屋主手上按照市價購買該房屋並買下土地,即使對於外國人限制也是相當寬鬆。

Couple meeting real-estate agent to buy property

售後服務不能少

千萬別以為買完房後,就可以鬆一口氣,其實這只是開始。除非自用,否則海外不動產投資大多看重的是買賣增值和持有期間的租金收入,能否提供代租、代管和託售也是很重要的一環服務項目。

全台由北到南,時常可見大大小小的海外不動產投資說明會,現場大部分業者都會強調是一條龍服務,但這也是最不讓人放心的部分。這時除了詢問房屋的管理程度與物業管理費用,還必須慎選有良好口碑的售後服務租售管理公司,甚至可要求業者提供過去的租賃記錄、租賃合約範本、收費方式,還有是否由該業者「直營」而非外包,主動審視未來自己的權益。

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例如,最受台灣人喜愛的日本,大部分房產都會委託物業管理公司代管,除了會幫房東打理好房客的任何大小問題,還負責代收租金、房客遲繳租金時的催討工作、幫忙篩選過濾新房客等直接需要面對面處理的問題,還有要求房客加入保險,以應付欠租、毀損、災害等情況發生。甚至還能找到代管物業管理公司有自己的日本房屋修繕裝潢工班,透過合理估價,省下大筆的日本房屋修繕裝潢工程支出費用,對於身在海外的投資者來說,是另一種安心的保障。

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