美商ERA台灣總經理黃鵬䛥 專業國際房產的推動者

撰文Text |王潼 圖片提供Photo |

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甫於今年4 月底圓滿召開的「2014 不動產全球高峰會」,邀請全球18 個國家的不動產經紀業、開發商、投資者及政府官員與會,與會者將近千人,聲勢浩大;這場由中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會主辦的盛會,擔任執行長的是美商ERA 易而安不動產台灣總經理黃鵬䛥,踏入房地產已23 年,他期許自己扮演「以專業接軌國際推動者」的角色,讓消費者與業者擁有掌握未來不動產全球走勢和機會點的高度與視野。

過去一年,台灣相關業者合計舉辦超過350 場海外房產投資說明會,在資金無國界的現在,國人海外投資的金額更是不斷攀新高,全球各地房地產市場幾乎都可看到國人置產的蹤影;再加上政府積極打房,也可能加速國內資金外移,因此掌握當前全球不動產脈動和商機更顯重要。

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海外熱潮顯示國人資金實力雄厚 台灣房地產仍深具投資價值

談到國人到海外投資不動產的趨勢,黃鵬䛥指出,這顯示國人仍偏愛房地產此一投資標的,二來也顯示部份國人所持有的游資雄厚,亟欲尋找投資管道。黃鵬以他多年從事不動產的經驗指出,真正在海外不動產投資上有所斬獲者,多半是手頭上有閒錢者,也就是這筆投資的成敗完全不影響生計;其次,投資模式更多元,不見得只是單純賺取投資報酬率。

他舉例,曾促成一位華人客戶,在美國波士頓以台幣3 億元左右買下了一幢小型飯店,並以售後回租的方式,賺取穩定的租金收益。黃鵬說,這樣的方式在海外相當普遍,然而在國內卻不多見,主要的原因就是對不動產投資管道的認
識還不多,隨著我國的國民所得愈來愈高,商業發展更上一層樓,因此他非常看好未來專業投資人與專業營運者,携手合作各取所需的合作模式,在國內將日漸成為趨勢。

至於全球富豪最新心儀的投資地點,黃鵬表示,美國經濟漸漸復甦,因此是一個值得投資的國家,另菲律賓是一個相當被看好的潛力點,原因是菲律賓以其優越的美語能力,已成為全球客服中心(Call Center),許多國際大公司紛紛在菲律賓設置客服中心,其資金所創造的投資效益和帶動就業以及國際性,讓菲律賓的前景相當看好。

「其實,如果只是要單純賺取投資報酬率,何必捨近求遠?台灣的不動產還是非常具有投資價值的。」黃鵬相當看好台灣房地產的價值,例如好地段的豪宅與店面,還是相當值得投資的標的。

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見證房價上漲的力道 房地產仍是富裕人士資產配置的最愛

透過不斷地累積實戰經驗,以及增進自己各方面的專業知識,黃鵬䛥對自己的判斷與眼光很有信心。23 年來,只要是他看準的物件而客戶的信心不足時,他往往會對客戶提議:「如果你買了之後,房價下跌,跌價算我的;房價若上漲,我們對分。」他很慶幸從來沒有一位客戶來找過他要求「賠償損失」,因為房價都是上漲的;要能夠達到這樣的成就,只有三個條件,那就是「專業、專業、專業」。

其中「美國CCIM 國際認證不動產投資師」是偏向商業不動產的投資分析,這使得黃鵬䛥能夠以「投資」的角度看見住宅物件不同的可能性,提煉出資產中的黃金,擴大服務的範圍與層次。黃鵬䛥在業界學養豐富,更為他的專業增添亮眼光環。包括美國密西根州聖母大學MBA、北京大學光華學院EMBA;專業認證還包括不動產經紀人國家考試及格、美國知見心理學(Psychology of Vision)國際合格訓練師,以及美國CRS 國際不動產住宅專家講師認證等。

例如曾有一位開設藝廊的藝術家,2009 年在黃鵬䛥的建議下,買下了敦化南路一幢豪宅大樓的1 樓店面,面積100 餘坪總價2 億餘元,當時藝術家的心情是既興奮又緊張,因為從來沒有花這麼多錢買一間房子;結果目前的價位來到5 億元上下,5 年房價翻一倍,而且增值的金額如此龐大,為客戶牽成如此漂亮的收穫,就是黃鵬䛥23 年來最大的成就感。

透過多年的實戰經驗與不斷精進的理論基礎,黃鵬䛥更見識到高資產人士如何以靈活性來順應時勢,最終仍究獲利。例如他曾接受位於台北市忠孝東路四段SOGO 百貨附近某一商業大樓賣家的委託,買家是一家極具潛力的企業,最後的成交內容是現金加上股權;幾年後,該企業由於業績成長佳,賣家的股票換回了更多現金。

該如何判斷一件不動產的價值?黃鵬䛥以仁愛路「帝寶」為例,在台北市,基地愈大的社區愈有價值,因為這樣的產品非常稀有,真的是「每賣掉一戶就少一戶」。他回憶幾年前「帝寶」每坪開價七、八十萬元,由於當時台北市還沒有這麼貴的房子,銷售遇到阻力,他力勸一位不敢進場的客戶勇於購買,「帝寶」現在的價位每坪在270 萬元以上,證明了黃鵬䛥的專業眼光。另一個則是住戶的素質。縱使是同樣的房子,住戶的水準不同,房子的價格就硬是不一樣。

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愈具國際性條件的不動產 愈受高資產人士青睞

黃鵬䛥年輕時就立志要晉階人生勝利組,退伍後的第二份工作就進入中華賓士總代理,當起汽車銷售員。沒想到一位向他買車的客戶,鼓勵他進入房仲業,就此改變了他的一生。黃鵬䛥在中華賓士待了5 年,年薪早已破百萬,但他卻毅然於1992 年進入房仲業,而這位他生命中的貴人,就是住商不動產董事長-吳耀焜。17 年後,黃鵬䛥受聘為ERA 易而安不動產台灣區總經理,由ERA 的一位加盟店東,搖身一變為區域總經理。這一年,他42 歲,格局與視野瞬間放大,人生步向更高的境地。

談起多年來接觸成功人士的心得,除了擁有「習慣成功」,「培養毅力,也就是培養紀律和習慣,這是成功人士有別於一般人的特點之一。」因此,黃鵬䛥希望透過每天持續養成的好習慣,讓每一位同仁都擁有成功必須具備的思維,提升自我,向幸福更邁進一大步。

例如,站在美商ERA 易而安不動產台灣總部的門口,「為愛而跑,南迴醫院」的公益橫幅散發出強烈的吸引力。橫幅上印著一位頭綁紅巾、身穿藍背心、腳踩彩色球鞋、選手號碼18333 的馬拉松選手,這不是別人,正是黃鵬䛥去年12 月15 日參加富邦台北馬拉松比賽留下的活力身影。黃鵬䛥為了帶領ERA 易而安的同仁參加這場有益身心健康的活動,自去年1 月就開始集訓,每星期一晚上在台北市仁愛國小操場鍊鍛,由20 圈、40 圈進階到一口氣跑完80 圈,相當於16 公里,讓人佩服團隊的毅力與堅持。

此外,成功人士如何投資不動產,黃鵬䛥歸納出以下幾點觀察。首先,成功人士固然看重價格,但更重視的是價值。第二,成功人士的眼光放得比較長遠。第三,以投資不動產來說,會重視該物件未來是否具有國際性。

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整合資源創造機會 人生是一場喜宴的分享

ERA 是全球第二大、亞洲最大的房仲品牌,黃鵬䛥深耕房仲業超過20 年,由一名門外漢成為今天的外商品牌台灣區總經理,又是台北市不動產仲介經紀商業同業公會榮譽理事長,憑藉的就是及早確立人生目標,並且以腳踏實地、不畏艱難的精神,不斷累積實戰經驗,拓展眼界與見識,終於獲得客戶與業界的高度肯定。

「每當有人問我,景氣好的時候和景氣不好的時候做業務,哪一個比較好做?我的答案是,景氣不好時。原因很簡單,一來,競爭者少,二來,專業得以真正發揮,成就感是加倍的。」專業和信譽是黃鵬䛥最重視的兩大立足基點,在他23年的從業生涯中,每一個成交案件都讓他印象深刻,都能有所學習與成長。

「2014 不動產全球高峰會」有一句標語:「整合流通資源、創造投資商機」。這多少也詮釋了黃鵬䛥的從業理念。他認為,人生,是一場喜宴的分享,尤其在不動產業,單打獨鬥的時代已經過去了,要有能力運用團隊的力量,打組織戰,個人與團隊都能夠獲得超乎想像的成功,享受人生甜美的果實。

身為公會榮譽理事長,黃鵬䛥則對政府提出兩個建議。「第一是稅制要更簡潔,我們的不動產相關稅名目太多,外國人不容易理解;其次是市場還是不夠公開、透明,實價登錄只是做到了成交價格的部份披露,然而美國的MLS(Multiple Listing System,)系統上公開所有在市場上流通銷售的物件,
並且採取專任委託約制度,這使得經紀人不需要把力氣花在開發物件的競爭上,而能夠真正把專業用在促成交易、提供更完善的服務,甚至是售後服務,達到永續經營的目的。」

談到我國的不動產交易如何與國際接軌,對一般投資者,黃鵬䛥則要投資人一定要實地去瞭解當地市場,並且運用「不要把雞蛋放在同一個籃子裡」的分散風險原則,既然購置海外不動產,就要勇於融入當地市場,如果在國外買房子還是要選擇許多台灣人一起購買的社區大樓,不如在國內買就好了,何必遠赴重洋?「更何況,」黃鵬強調:「國內的不動產投資領域還是很有潛力,真的不需要捨近求遠。」

 

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