酒店式公寓 海外投資首選

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撰文Text | Richard 圖片提供Photo |仲量聯行、Madison Group、Far East Consortium International Limited、Ascott International Management (Thailand) Limited、Star Residence website、VIP THAILAND、TPG

在不少歐美國家早已行之有年的酒店式公寓,是一種既提供酒店專業服務又擁有私人公寓隱密性的物業,能夠滿足市場上不同客群的需求,就目前房地產的領域裡,堪稱是日益受到關注的熱門產品。

原因無非是它一舉擁有「可自住、可出租、可轉售」特性,但其本質仍然是公寓,對於投資者來說可謂是符合「進可攻、退可守」的戰略,必要時還可以出讓自己的產權,拿回資金,降低了投資的風險。接下來,本刊將詳述具備哪些要素的酒店式公寓最受到投資者青睞。

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於每個酒店式公寓的開發商來說更是奉為金科玉律,以精準獨到的眼光掌握著將來,可以說比一般普通住宅還要更嚴格慎重許多。像是高檔的物業,一旦選擇一個正確的城市和繁華的開發區域,找到人潮的聚集之地,間接等於已經成功了一半,對於自身價值和日後的租金行情都有加分效果,以及影響到對於買家的投資報酬率高低,甚至像是周邊的交通、文化、餐飲和娛樂元素等,都在選址規劃時的綜合考量範圍之內,因為這直接決定了居住人群的素質。

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由泰國康蒂集團(Country Group Development)與四季酒店合作的項目「四季水岸香榭」(Four Seasons Private Residences Bangkok at Chao Phraya River)就獨占泰國湄南河畔第一排的僅存精華地段上,從周邊的公園、飯店、商場、國際學校和購物中心等,直到建築本身為住戶設有的頂樓停機坪、私人碼頭水岸休息室、俱樂部和頂樓無邊際泳池。每戶在一定程度上盡攬湄南河與曼谷城市的雙重全景,尤其是低樓層的戶型,由於鄰近河畔以及用暖黃木搭建的葱翠庭院設計項目,窗外的綠意成為最無價的裝飾景觀,保證一年「四季」都很有看頭。

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加拿大「Nobu Residence」豪華酒店式公寓是著名開發商Madison Group的最新開發專案,將建在多市娛樂區(Entertainment District)中心地帶Mercer Street,餐飲、購物及娛樂活動豐富,距安大略湖及金融區均僅咫尺之遙,步行可到多倫多國際電影節街、四級表演藝術中心、多倫多劇院區和加拿大國家電視塔等,好比自己居住在紐約第五大道那般足以彰顯自己的身分。

建築預計規劃樓高49層,呈雙子塔式設計,主要以玻璃配搭古銅色,渲染出富有傳統東方魅力的古典設計風格,由多倫多Teeple Architects設計,Studio munge負責內部裝飾,整體而言令Nobu Residences Toronto的優越性自然不言而喻,等於直接享有房產保值和增值的優勢,周圍的眾多辦公大樓、大學和金融中心,也令出租上不會遭遇太大的困難。

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星級奢華飯店品牌加持
地段固然很重要,不過酒店式公寓的品牌度同樣具有舉足輕重的地位。經由高人氣國際知名五星級飯店開發的項目,即便購買時總價或許比起一般物件偏高,不過往往也會設有酒店、購物廣場或休閒設施來加值,另外藉由優質飯店業者經營較為放心之餘,也從而確保了資產與收益的穩定度,還很符合現今新興消費階層對於奢華的追求理念,大幅降低投資風險,因此深受頂級投資客層的歡迎。

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在吉隆坡市中心的「8 Conlay」,這棟足以與雙子塔相形之下毫不失色的地標式建築,是由開發商KSK Land集團與歐洲歷史最悠久的酒店業者凱賓斯基酒店,以及國際性豪華住宅和酒店設計公司YOO聯手合作的產物。震撼人心的外型下,靈感來自中國陰陽調和、生生不息的哲學,設計相互作用的凹凸形狀,更以優美的方式體現八字形,還有此一說是因為華人喜歡數字八,因為八與發的音相似。

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「8 Conlay」可說是可遇不可求,由兩座知名品牌高級公寓、一座凱賓斯基酒店和酒店式公寓組成,由自1897年以來就以精緻歐洲風采待客服務聞名的凱賓斯基(Kempinski)提供標準
服務及按個別需要而提供的服務,徹底顛覆豪華在一般人心目中的定義,朝向款待的角度,
關注房客的需求與習慣。另外也將提供由四季變遷所啟發的草藥療程、健身中心、游泳池、酒店內各式各樣餐廳及酒吧、與中央購物商場設施交相輝映,創造出一種奢華舒適的享受體驗。

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還有由知名開發商Far East Consortium International Limited於去年一推出即造成全球搶購熱潮的墨爾本第一個麗池‧卡登酒店式住宅「West Side Place」,位於匯聚政治文化、商業零售、教育及住宅的市中心商圈地段內,目前也已推出第二期的產品「The Gold Release」,81 樓更是酒店的全景豪華大廳,海景與城市繁華全貌將盡收眼底,為當地最高的大型6星級住宅綜合
項目。根據過往紀錄,墨爾本房價每7∼10年幾乎翻漲一倍,空屋率平均1.5%以下,租金報酬達5%,如果再加上深受全球社會名流追捧的酒店品牌光環下,升值潛力是可以期待的。

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專業品牌物業管理公司
海外置產由於「看不見、摸不著」的距離感,以及從招租到修繕事必躬親,有問題發生時更是鞭長莫及,無法第一時間到場處理,總是令大部分人即使看到好的物件,也會因為不安而選擇忍痛放棄。其實對於酒店式公寓來說,大部分都會聘請專業的酒店物業管理公司進行管理,甚至國際性的公司為服務把關,在當地協助與房客溝通。

馬來西亞吉隆坡星之宿公寓

這時可以依據業者公司規模、服務內容、過去的紀錄和名聲,看出是否有品質保障,規模越大,能提供的專業知識經驗和項目就越完善,也就越可以放心出手購買。

開放銷售不到一個月的時間就已經熱銷50%的「The Park at EM District Managed by The Ascott Limited」,光是坐落在曼谷市中心Phrom Phong(鵬蓬)區已經很引人注目,屬曼谷熱門租屋市場之一,不過該案最大賣點,是泰國貴婦級百貨集團The Mall Group -EM District,結合全球最大酒店服務式公寓管理集團「雅詩閣」(Ascott),兩大對品質精益求精的品牌聯名就像天作之合。

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還有像是馬來西亞吉隆坡「星之宿公寓」(Star Residence)今年也與全球規模最大的服務式公寓運營商雅詩閣展開合作,三期正式命名為Ascott Star Residence的五星級服務豪華公寓,設有餐飲、休閒和娛樂店面,社區內部如2個足球場大小的區域更設置超過數十種以上的休閒硬體設施。

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好的物業管理可帶來物件的保值及租金的提升。在美洲、亞太、歐洲、及中東地區超過27個國家89個據點,管理近300棟共45,000間物業的雅詩閣,獲獎無數的它早已名滿天下。旗下有龐大的租客資料,71%主要客層為國際大型企業,並以長期企業租約的方式管理營運,物件幾乎長年處於滿租狀態,事前還會縝密挑選優質的白領商務租客,且根據整年度營運總額收益分成,可以保持物業的整體租價,好處是全年皆可收租。

最值得一提的是,此項目為泰國首次開放散戶買家,購買即可享有國際名牌酒店式公寓的產權。雅詩閣不僅提供市場獨有的租賃及物管服務,還有屋內外維護讓折舊率大幅下降使房產保
值,這些都是一般住宅無法實現的,從而令業主放心、租客滿意,創造雙贏局面。

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休閒度假自用與投資兼具
酒店式公寓比普通公寓更加關注長遠的發展,當然也以多種型態項目呈現於全球各地。位於規劃的商業金融中心周邊或是市中心核心商圈,只是較常見到的酒店式公寓類型之一,還有另一種是較為屬於旅遊放鬆思維,客群正是熱衷於徜徉大自然,喜愛陽光、沙灘、SPA這般慢生活節奏者。

屋主平時人在國外可出租給遊客,等到自己閒來無事,就可以前來過個不受時間限制的長假,極為靈活運用產品特性,即使出國也可以住在自己的家中,這種感覺真的很不一樣。普吉島這個地點相信對每個人都不陌生,有新品牌飯店進駐也早已司空見慣,然而由泰國知名開發商Vip Thailand、海南航空旗下高端酒店管理公司以及普吉島五星級酒店管理團隊建立的酒店式公寓,那可就會讓人大吃一驚。

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占地16800平方公尺,由8棟的高品質酒店式公寓與1棟多功能豪華酒店大廳構成的「VIP Mercury水星之城」,經詳細規劃選址於三海之間、半山之上,可隨興觀賞藍天碧海,光在大廳就已包含多個商務區、服務區和休息區,每一處設計細節都是為了與海島風情緊密貼合、相互映襯。

「VIP Mercury水星之城」公寓設計由曾主導設計悅榕莊等高端度假項目的澳大利亞PTW設計事務所Royyang團隊操刀,把旅遊中的自由、休閒、簡約特點與房地產結合。開創出小面積大空間的另類體驗同時,亦導入藍白色調於整體之中,產品選材用料皆使用國際主流品牌,把新東南亞建築風格與普吉當地特點相結合。也為購房業主提供物業包租託管服務、酒店服務與家政管家服務,無論是遊客或屋主,都會把普吉島當成自己的第二個家。

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「康萊德酒店及度假公寓」是希爾頓全球酒店集團旗下的一個奢華酒店品牌,如今它在邁阿密與「悅洋度假公寓」組成的綜合體,更是綻放著耀眼光芒。在那設計靈感源自遊艇和豪華遊輪的前衛外型僅僅只是開端,最為羨煞旁人的是光站在陽台就足以俯瞰大西洋和勞德代爾堡市中心,尤其窗外那片優美綿長的熱帶海灘,搭配上康萊德酒店專業級的經營和管理,讓家也可以是令人期待的減壓度假進行式。

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